住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）完全ガイド｜2026年入居は13年・最大409.5万円【令和8年の表に更新】

住宅ローン控除は、住宅ローンで家を購入した時に、年末ローン残高の0.7%が所得税から控除（還付）される制度です。2026年（令和8年）に入居する場合、新築の認定長期優良住宅で 13年・最大409.5万円（ZEH水準は318.5万円）が上限になります。住宅取得世帯にとって いちばん大きな支援です。

※2026年10月7日：子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せを 公式情報に合わせて直しました（旧「令和8年1月から対象外と読める」→ 正しくは令和8年度改正で5年延長・上乗せ継続（2026〜2030年入居））。出典＝国土交通省・財務省 令和8年度税制改正。

マイホーム購入の最大の経済的支援が 「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」。住宅ローン残高の 0.7% が 13年間、所得税から控除（戻る）される制度で、2026年（令和8年）入居なら、新築の認定長期優良住宅で最大 409.5万円の還付を受けられます。⚠この上限は入居した年で変わり、令和4年・5年入居は455万円でした。いつ入居するかで数十万円 変わるので、契約前に確認してください。

住宅ローン控除とは｜住宅取得の経済支援

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入・新築・増改築した場合、年末時点のローン残高の0.7% を 所得税から直接控除（足りない分は住民税から控除）する制度です。控除期間は新築 13年。中古は これまで10年でしたが、2026年（令和8年）入居からは認定住宅等・ZEH水準・省エネ基準適合であれば13年になりました（その他の住宅は10年のまま）。

2026年（令和8年）に入居する場合の控除限度額

控除額は「年末のローン残高 × 0.7%」で計算し、下の「1年あたりの上限」を超えた分は切り捨てられます。
つまり表の「借入限度額」は、それ以上借りても控除は増えないという意味の上限です。

新築・買取再販（2026年入居）

中古住宅（買取再販以外・2026年入居）

2026年入居から良くなった区分です。2025年までは「10年・年21万円」でしたが、2026年入居は次のとおりです。

子育て世帯・若者夫婦世帯（39歳以下）の上乗せについて：令和8年度税制改正（令和8年3月成立）で住宅ローン減税が5年延長され、令和8年〜令和12年（2026〜2030年）入居でも、子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せが継続します。2026年入居の新築の借入限度額は、認定長期優良・低炭素住宅＝5,000万円／ZEH水準＝4,500万円／省エネ基準適合＝3,000万円（いずれも一般世帯より高い枠）。古い国税庁の表には「令和8年1月1日以降は除く」と書かれていましたが、改正で継続が決まりました。契約前に国税庁・国土交通省の最新情報でご確認ください。

受給要件

1. 住宅取得のための借入金が 10年以上 のローン
2. 住宅取得後 6ヶ月以内 に入居
3. 合計所得金額が 2,000万円以下
4. 床面積が 50㎡以上（一定条件で40㎡から）
5. 居住部分の床面積が全体の 1/2以上
6. 中古の場合、新耐震基準を満たす

計算例（2026年入居・新築の認定長期優良住宅・借入5,000万円）

借入が5,000万円でも、控除の計算に使えるのは4,500万円まで（1年あたり31.5万円が上限）です。

※実際の控除額はその年に納めた所得税の額が上限です。所得税から引ききれない分は住民税から引かれますが、
そちらにも上限（所得税の課税総所得金額等の5%・最高97,500円）があります。残高が大きくても、納めた税金以上には戻りません。

申請の流れ

1年目：確定申告必須

1. 必要書類を揃える：住民票、源泉徴収票、住宅ローン残高証明書、登記事項証明書、売買契約書、不動産取得契約書等
2. 2月16日〜3月15日に税務署で確定申告
3. e-Tax でオンライン申告も可能
4. 1ヶ月以内に還付振込

2年目以降：年末調整で完結

1. 税務署から「住宅借入金等特別控除証明書」が送られてくる
2. 11月の年末調整時に勤務先に提出
3. 12月の給与で還付される

所得税で控除しきれない場合

所得税から控除しきれない金額は、住民税から最大 9.75万円 まで控除可能（控除限度額あり）。住民税の控除は、翌年6月以降の給与から自動的に減額されます。

正直な確認ポイント｜住宅ローン控除で間違えやすい点

公的情報からの整理です。(1) 控除額は“年末ローン残高×0.7%”が基本で、新築は最大13年間。(2) 省エネ性能で借入限度額が変わる：省エネ基準を満たさない住宅は対象外・縮小になるケースがあるため、購入前に性能区分を要確認。(3) 所得制限（合計所得2,000万円以下）や床面積要件があり、初年度は必ず確定申告（2年目以降は年末調整）。制度改正が多い分野なので、最新の上限・要件は国税庁等で確認してください。

独自視点｜「住宅取得時の最重要節税」

住宅ローン控除は、「マイホーム購入したら絶対に申請するべき制度」。13年間で数百万円の還付になるため、控除を申請しないと 確実な損失 です。特に 1年目の確定申告 を忘れないように注意してください。

2026年度の改正ポイント

• 子育て世帯・若者夫婦世帯（39歳以下）の借入限度額が 引上げ
• ZEH 水準を満たさない一般住宅は 新築でも控除対象外（厳格化）
• 省エネ基準適合が 事実上必須

こんな人におすすめ

• これから住宅購入予定
• 住宅ローンを組んで家を購入したが控除を申請していない
• 確定申告が初めてで手続きに不安
• 新築・リフォーム・買取再販の物件を検討中

まとめ｜「1年目の確定申告を忘れない」

住宅ローン控除は、住宅購入世帯の 最大の経済支援。1年目に確定申告で手続きすれば、その後12年は年末調整で自動完結します。マイホーム購入翌年の2-3月、必ず確定申告を忘れずに。

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